Obec Středokluky Středokluky | Nové Středokluky | Černovičky Obec Středokluky

2017-17 Nákup nemovitosti č. p. 117

V prosinci byla podepsána smlouva na koupi objektu č.p. 117 více zde.

Během ledna byl dokončen převod na katastrálním úřadě a nyní už zbývá jen oficiální předání objektu od majitele, které proběhne poslední lednový den.

Obec již několik měsíců jedná o možnosti koupě budovy č. p. 117, která se nachází na křižovatce Kladenské a Lidické ulice.

Firma, která prostory využívá, končí svoji činnost. Proto byl majitel již na jaře osloven k jednání. Konečná jednání probíhají od září.

Hlavní příčinou našeho zájmu o tuto budovu je absence hasičské zbrojnice a nedostatek prostoru pro pracovní četu i obecní úřad.

Tato stránka má za cíl osvětlit důvody a možné budoucí využití této nemovitosti.

Popis nemovitosti:

Objekt sloužil od počátku 80. let 20. století jako sklad knih a garáž (Nakladatelství Práce, Nakladatelský servis). Velký sklad byl užíván k parkování traktorů, s výstavbou skladů byl předělán na sklad.

Objekt leží na pozemku p. č. 143/2 v k.ú. Středokluky. Plocha pozemku je 1294 m2. Jedná se o zastavěnou plochu a nádvoří. Na této ploše se nachází montovaný vyzděný sklad, zděná budova z počátku 80. let 20. stol., a plechová hala ("ocelokolna") do dvora zakrytá OSB (dřevotřískovými) deskami. Budovy zabírají plochu cca 900 m2 (více níže).

Dvůr je uzavřený, v místě vchodu do budovy zakrytý stříškou.

ns-katastr

Ve Zkratce (více níže)

  • Obec plánuje využití objektu jako hasičské zbrojnice, skladovacích prostor nebo jednací místnosti.
  • Objekt je připraven k okamžitému využití.
  • Objekt je součástí dlouhodobého plánu na ponechání areálu č.p. 61 základní škole pro novou družinu, výdejnu obědů, apod.
  • Nákupem nemovitosti se nám otevře možnost řešit nevhodnou křižovatku ulic LidickáxKladenská.
  • Obec má dostatek financí připravených k nákupu nemovitosti.
  • Obec může brát tuto nemovitost jako investici do budoucna a může ji kdykoli prodat.

 

Velký sklad:

Nejvyšší objekt v areálu leží na ploše 372 m2. Objekt není vytápěn. Menšími dveřmi je spojen s okolními sklady. Hlavní vchod je uzpůsobený pro vjezd nákladních vozidel.

V hale se nachází také vchod do sklepa o blíže neurčené ploše.

Menší budova:

Starší budova se skládá z jedné velké garáže (pro nákladní vozidlo, autobus, hasičskou cisternu) a jedné menší (pro dodávku). Na ně navazuje úzká chodba s toaletou, sprchou a menším skladem. Za ní se nachází menší průchozí sklad a malá kancelář.

Druhá polovina budovy se skládá ze skladu a velké kanceláře. Vchod do obou místností je přes široké dveře a menší chodbu.

Proč má obec o tuto nemovitost zájem?

Obec se již téměř 120 let pyšní hasičskou jednotkou. Avšak jednotka nikdy neměla vlastní garáž, která by umožňovala garážování větších hasičských cisteren. Dlouhá léta byly parkovány na dvoře obecního úřadu a přes zimu, kde se dalo (poslední roky v ISŠ).

Proto byla dlouhodobě hledána možnost výstavby či zakoupení objektu vhodného pro hasiče i další využití obcí.

Ve Středoklukách se nenachází příliš mnoho průmyslových objektů. Většina jsou zemědělské objekty v okolí kostela, popř. v areálu střední školy či továrny.

Budova č. p. 117 má unikátní polohu v rámci celé obce. Je na vrcholu trojúhelníku, který je srdcem obce, přitom leží na hlavním vjezdu do obce a tvoří tak pomyslnou vstupní bránu. Na druhou stranu je určitou bariérou v křižovatce ulic LidickáxKladenská, především zužuje chodníky.

Obec má nyní 8 budov (+ jednáme o Sokolovně). Druhý stupeň ZŠ a dům s byty mají velice malý okolní pozemek. Koupaliště, ČOV, areál MŠ a hřiště nejsou příliš vhodné pro výstavbu čehokoli mimo funkce areálu. K užití tedy zbývá pouze areál OU včetně občerstvení. V tomto areálu sdružujeme několik funkcí – příliš malou hasičárnu, něco jako sběrný dvůr, sklady techniky, poštu, telefonní ústředny, archiv, galerii, obecní úřad, první stupeň ZŠ. Přičemž třeba skladiště odpadu a základní škola by určitě neměly být ve vzájemné blízkosti.

Variantou k nákupu stávající budovy je výstavba budovy na nezastavěném pozemku. Obec postupně prověřovala všechny své pozemky, ale žádný z nich není vhodný pro výstavbu hasičské zbrojnice.

Hledáním místa pro novou budovu byli pověřeni architekti při přípravě vize. Navrhli budování hasičského sportovního areálu na pozemcích podél Lidické ulice (od obecního úřadu k zastávce). Pozemky nejsou bohužel ve vlastnictví obce. Někteří majitelé tyto pozemky odmítají prodat anebo šponují ceny velice vysoko. Pozemky nejsou zasíťované a nová výstavba by trvala nejméně 2 roky.

Druhým dlouhodobým problémem obce jsou nepříliš vhodné prostory obecního úřadu. Křížení pohybu s žáky základní školy, archiv mimo budovu, žádný sklad, žádná vhodná jednací místnost.

Pokud by obec budovu nezakoupila, mohla by zde vzniknout hlučná a špinavá průmyslová výroba (např. truhlářská nebo zámečnická dílna).

Z výše uvedených důvodů byl tento areál vyhodnocen jako nejvhodnější objekt v obci pro možný nákup (na prodej je i statek č.p. 15 u kostela – cena je nyní 6 mil. Kč a zde by muselo dojít k bezodkladné, nákladné rekonstrukci).

Důležité je zmínit, že objekt svoji cenu nebude ztrácet, ale spíše dlouhodobě získávat.

Využití areálu

1. fáze

Tato fáze umožňuje dlouhodobý provoz budovy, dokud se nepřipraví fáze 2. V případě rozhodnutí nerealizovat fázi dvě, může být dlouhodobým řešením, popř. může být areál prodán.

Po odkupu by byl objekt rozdělen na čtyři části. Tyto části by fungovaly částečně odděleně a řešily naše nejpalčivější problémy.

Část A) „Hasičská zbrojnice“ (214,5 m2)

  • „Sklad knih“ (55m2) – velká garáž na základní vybavení a cisternu Tatra – temperováno.
  • „Sklad knih“ (22 m2) – malá garáž na dopravní vozidlo (dodávku) – nemusí být temperováno.
  • „Úklidová komora“ (5,5 m2) – malý sklad potřeb pro úklid objektu – špatně dostupná v úzké chodbičce.
  • „Kancelář“ (13 m2) - šatna jednotky – zamčená s cenným vybavením, popř. archivem.
  • „Sklad knih“ (16 m2) – Příruční sklad pro JSDH.
  • „Sklad knih“ (99 m2) – sklad hasičské a obecní techniky. Hasiči mají velké množství další techniky, kterou by si určitě rádi vzali sebou. Dále by zde mohly být umístěny některé věci z obce, např. socha legionáře ze dvora či nástroje k letní údržbě.

Tato část by sloužila hasičům, pouze toaleta by nejspíše musela být sdílena. Hlavní účel by bylo vystěhování hasičů z areálu OÚ, jejich prostory by dočasně převzala pracovní četa.

Část B) „Zasedací místnost“ (66 m2)

  • „Kancelář“ (66 m2) – zasedací sál obce, klubovna pro spolky – temperovaná, v případě užití vytápěná. V této místnosti se mohou konat veřejná jednání, nikoli pouze Zastupitelstva, ale také k projednávání komunikací, rozvojových plánů, atd. Dále se zde mohou konat sezení univerzity 3. věku (nyní v družině ZŠ), sezení baráčníků, hasičů, cestovatelské besedy (nyní ve škole), pokud bychom situaci dobře zorganizovali také například setkání Klubíku a dalších spolků. Podmínkou využití by měla být dostupná toaleta a úprava vytápění.

Část C) „Velký sklad“ (372 m2) – není temperován ani vytápěn

  • „Sklad knih“ 372 m2 - Objekt velkého skladu v tuto chvíli nedokážeme efektivně využít. Tento sklad lze bezpečně oddělit od dalších prostor v rámci budovy a pronajmout ho za nejlepší nabídku. Pokud nebude mít nikdo zájem, je možné ho využívat jako velký sklad, např. když se lidé stěhují apod.

Část D „Ocelový přístřešek“ (89 m2)

  • „Sklad knih“ (89 m2) Tento prostor bychom mohli otevřít a zvětšit parkovací, zastřešené možnosti v rámci areálu. Popř. zde umístit některé nebezpečné předměty z obecního dvora (dlažební kostky, dlaždice apod.)

Nutné investice pro fázi 1)

Objekt je v dobrém stavu, rozhodně není nikde havarijní stav. Určité obavy jsou o elektroinstalaci.

Hasiči jsou připraveni některé části práce realizovat svépomocí.

Nutné činnosti

  • K uvážení je zbourání zdi směrem vedle chodníku směrem do Lidické i Kladenské ulice včetně vstupních vrat.
    Umožnilo by to bezpečnější pohyb chodců i vozidel v rámci křižovatky. S tím souvisí možná instalace nových vrat do bočního prostoru nebo ponechání objektu otevřeného.
  • Objekt bude vhodné zabezpečit proti vniknutí pachatelů (i kdyby byl prázdný), avšak můžou stačit pouze nové zámky a stávající systém zabezpečení. Investice by záležela na míře zabezpečení.
  • Určitě by bylo vhodné zajisti nábytek – cca 50 židlí a stoly (v případě nově zakoupených stohovatelné)+ plátno k promítání.
    Sokol a FK mají dostatek židlí a stolů k zapůjčení.
  • Některé prostory bude vhodné vymalovat – provedeme ve vlastní režii.
  • Elektroinstalace – v závislosti na stavu. Zatím je bezpečná.
  • Pro cisternu bude nutné temperovat objekt garáže. Proto předpokládám nákup přímotopů, které budou udržovat teplotu, aby vozidlo nezamrzalo. Ke zvážení bude také výměna stávajících akumulačních kamen za efektivnější systém.

Součet (odhady):

Celá budova

  • 10 000,- Kč – zbourání zdi do chodníku
  • 10 000,- Kč – nové vrata
  • 0,- – 70 000,- Kč - zabezpečení budovy
  • 10 000,- Kč – výmalba dle potřeby – barva
  • 10 000,- Kč – „zkrášlení toalety“ – není nutné

Část A

  • 10 000,- Kč – vytápění garáže – přímotopy
  • 10 000,- Kč – elektroinstalace pro vytápění

Část B

  • 10 000,-Kč – elektroinstalace
  • 0-100 000,-Kč - nákup nábytku

Celkem 60 000,- -  240 000,- Kč

Výdaje na provoz celého objektu, který je vytápěn elektřinou , se pohybují do 100 tisíc Kč ročně. Za předpokladu užití našich nízkých cen, je možné cenu snížit až o desetitisíce korun ročně.

Příjmy

  • Ušetříme nejméně 15 000 Kč ročně za pronájem garáže na cisternu.
  • Výnos z nájmu – dle realitních serverů se pohybuje od 25 Kč m2/měsíc (111 600,- Kč/ročně)

Pokud bude objekt vhodně pronajat, tak nájemné zaplatí provoz budovy. 

P

Fáze 2 – rozvoj areálu

Dle strategického plánu obec trápí několik velkých témat:

  • Hasičská zbrojnice
  • Zázemí pracovní čety
  • Školní stravování
  • Kapacita družiny
  • Kapacita tříd
  • Odpady
  • Volný čas
  • Jednací síň OÚ

Objekt č. p. 117

Tento objekt by se měl stát „Obecním domem (servisem)“. Všechny činnosti výše popsané by měly být nadefinovány veřejným jednáním napříč uživateli i obyvateli. Z těchto jednání by mělo vzniknout zadání pro architektonickou soutěž. Této akci je nutné věnovat velkou pozornost a dostatek času. Tato budova by byla opravdovým symbolem obce.

Součástí zadání by mohla být možnost rozdělení celé akce na více částí – hasičárna, spolky, úřad, pracovní četa. Architekti by mohli zvolit rekonstrukci i demolici.

Areál by měl především obsahovat:

  • Hasičskou zbrojnici s nejméně dvěma výjezdy rovnou do ulice, šatnou, skladem a dalšími prostory pro umístění hasičského vybavení.
  • Prostor pro pracovní četu – s garážemi pro nynější vozidlo, budoucí traktor či jiné vozidlo k údržbě a menší garáž pro další stroje, vytápěným zázemím – šatnou, toaletou a sprchou.
  • Prostor pro ukládání některých odpadů (bioodpad, velkoobjemový odpad) – ideálně uzavíratelné.
  • Velkou zasedací místnost pro alespoň 50 sedících, vč. kuchyňky/baru pro konání veřejných jednání, sezení spolků, univerzity, vítání občánků, apod.
  • Prostory obecního úřadu – s dostatečnou kapacitou kanceláří, malou jednací místností, příručním skladem, archivem, kuchyňkou, toaletou, šatnou…. Prostor nemusí být velký, ale reprezentativní a hlavně účelný. Dále musí splňovat dnešní standardy bezpečnosti i ochrany osobních údajů.
  • Poštovnu v rámci úřadu – obáváme se, že tlak na zrušení naší pošty bude sílit, pošta partner není pro nás nyní ekonomicky výhodná, ani reálná ve stávajících prostorech. Pokud bychom měli tomu uzpůsobenou kancelář, je možné v rámci činnosti obecního úřadu zajistit i tuto funkci (zajistit synergii s úřadem, lepší otevírací dobu, apod.).
  • Prostor pro spolky – v obci obecně chybí klubovny (např. pro Klubík, Druženu) a také „hudební výchova“, nějaká forma zkušebny otevřené pro kurzy.
  • Samozřejmě adekvátní počet parkovacích míst.
  • Objekt by měl být v co nejnižším energetickém standardu, pokud by byly vhodné dotační prostředky, mohl by mít např. střechu pokrytou solárními panely.

Pokud se Vám zdá, že toho je moc na malou plochu, tak upozorňuji, že nyní k těmto činnostem výše (a neplníme je všechny) využíváme cca 520 m2. Přičemž kompletní zastavěná plocha zděných budov č. p. 117 je 750 m2 + 89 m2 plechové haly.

Objekt č. p. 61 - Stávající obecní úřad

Starosta vícekrát představil vizi vyklizení celého areálu č. p. 61 (dnes OÚ a třídy ZŠ) a přenechání jej základní škole (tyto investice nejsou součástí tohoto dokumentu).

Objekt č.p. 61 by měl být rekonstruován na základě architektonické soutěže. Na základě jednání se všemi aktéry i občany obce by měl splňovat:

  • Nejméně tři bezbariérové třídy prvního stupně ZŠ včetně náležitého zázemí pro pedagogy (dnes např. nemají vlastní WC)
  • Školní družina s kapacitou alespoň 25 žáků
  • Školní jídelna (výdejna) s kapacitou cca 5 tříd najednou
  • Školní kuchyně – pokud se rozhodneme ji budovat (kapacita i pro další organizace)
  • Uzavřená školní zahrada uzpůsobená pohybu dětí ze školy, družiny, kroužků
  • Parkovací místa pro vyučující
  • Možné odborné učebny, klubovny pro spolky, sklady provozního vybavení apod.

To vše v uzavřeném areálu, který by byl výsadním územím základní školy, díky čemuž by se zlepšila správa školy, možnosti výuky, bezpečnost žáků a především atraktivnost naší školy.

Financování fáze 2

V případě, že zavládne všeobecná shoda, že obec začne s nákladnou rekonstrukcí tohoto objektu, je nutné počítat s výdaji, které mohou přesáhnout 20 milionů Kč.

Obec je schopná generovat ze svých přebytků dostatek prostředků, přesto je pro rozvoj obce výhodnější realizovat tuto stavbu s přispěním dotačních prostředků v co nejvyšší míře. Dotace jsou nyní poskytovány např. na hasičské zbrojnice, zateplování nebo kulturní a společenská centra.

Obecní prostředky (ve zkratce)

Více informací k rozpočtu obce ZDE.

Výnosy obce (ročně):

Odhadované příjmy z daní, darů a nájmů v roce 2018 17,5 mil. Kč (odhad říjen 2017).

Dále je možné získat prostředky především z dotačních výzev.

Výdaje( ročně):

Obec má pravidelně "mandatorní" výdaje (mzdy, energie, provoz obce, menší opravy, ZŠ, MŠ, apod.) ve výši kolem 6 mil. Kč.

Prostředky k investicím, které bude mít obec k dispozici v roce 2018 tedy dosáhnou zhruba 11,5 mil. Kč.

V roce 2017 je předpokládán konečný stav účtů zhruba 15,5 mil. Kč.
I přes nákup č. p. 117 bude obec (za předpokladu kupní ceny do 7 mil. Kč) v přebytku nejméně 8,5 mil Kč.

Pokud nepřijde nepředpokládaná katastrofa bude mít obec k investicím v roce 2018, přes nákup této nemovitosti, zhruba 20 milionů Kč.
Bude mít tedy dostatek prostředků na realizaci připravených projektů na rok 2018.

Proč nekupovat:

Asi by nebylo spravedlivé vypisovat pouze plány do budoucna a výhody. Proto v této krátké části vypíšeme výhrady, které se nejčastěji objevují.

  1. Nemovitost je ve špatném stavu, bourání a výstavba nové bude stát více než nákup pozemku a výstavba nové budovy
    Tento argument je platný, avšak obec nevlastní žádný vhodný pozemek. Jediné vhodné pozemky, kde by bylo možné započít stavbu jsou podél Lidické ulice (u autobusové zastávky "Středokluky", popř. spodní část "Dundláku".
    Stavební pozemky v této době přesahují cenu 3000 Kč/m2. Pokud bychom přistoupili na odhadní cenu, která činní 7 mil. Kč, m2 nakladatelského servisu včetně nemovitosti by stál  5400Kč/m2 (cena bude nižší dle jednání). Stavět lze pouze na některých zmíněných pozemcích, u jiných by se muselo čekat na nový územní plán.
    V ceně ovšem nebude pouze pozemek, ale hotová stavba, která  řeší nejpalčivější problémy okamžitě prakticky bez žádné větší investice.
    Cisternu musíme garážovat hned, jinak začne chátrat.
  2. Špatný vjezd a výjezd
    Nemovitost má výjezd přímo do křižovatky, takže je nebezpečný.
    Stávající majitel má rozpracovaný vjezd z Kladenské ulice. Případná rekonstrukce by toto mohla vyřešit jedním nebo dvěma samostatnými vjezdy v obou sousedních ulicích.
    Poloha této budovy vůči chodníku a sousedním komunikacím je nevhodná a obec takato bude mít možnost tento problém řešit.
  3. Stáří budovy a areálu – případná nutnost investic či bourání
    Investice do budov se bude odvíjet od dalšího rozvoje budovy. Pro hasičskou zbrojnici a potřeby obce nebude potřeba do budovy vůbec investovat. Pro další budoucí rozvoj samozřejmě bude nutné zvážit jak dále s budovou nakládat. Bez větších zásahů může být využívána ještě několik let.
  4. Vysoká finanční zátěž pro obec, nedostatek financí
    Obec Středokluky má dlouhodobě přebytky rozpočtu, z části díky zdlouhavosti povolovacích procesů, z části díky ponechávání rezervy na novou čistírnu odpadních vod. Obci do roku 2018 zbývá na účtech dostatek prostředků na nákup č.p.117 a ještě veškeré rozpracované investice. Díky sníženým výdajům obce také zůstane rezerva dosahující cca 40 % budoucí ceny čistírny.
  5. Příliš luxusní projekt využití, hrozba úpadku počtu žáků v ZŠ
    Celá fáze 2 (viz výše) je velice rozsáhlým projektem, jehož cílem je rozvoj služeb obce i základní školy. Velice dobře si uvědomujeme rozsah těchto zásahů a jejich finanční náročnost. Tyto projekty považujeme za dlouhodobé investice. Obec má každoročně přes 10 milionů, které může investovat. Za deset let je to bez dotací 100 milionů. Přes nutné investice do komunikací se jedná o dostatečnou částku k realizování tohoto projektu.

Vzdělání našich dětí je tím největším rozvojovým potenciálem každé obce. Proto je nutné se mu věnovat.